Volendo fare qualche considerazione sulla contabilità del Condominio è necessaria una breve disamina in merito a quanto previsto dal codice civile circa il Rendiconto condominiale e nello specifico cosa prevede l’art. 1130 bis così come aggiunto in sede di riforma con la L. 220 dell’11 dicembre 2012, con decorrenza dal 18 giugno 2013.
Ci si domanda spesso in tema di contabilità del condominio che cosa si intende per modello legale minimo e cosa si intende per intelligibilità e veridicità delle poste esposte ovvero cosa sia idoneo ad offrire una pur minima ricostruzione della situazione patrimoniale del condominio.
La riforma del Condominio e dunque la legge n. 220 ha cercato di fare chiarezza sulla contabilità che il Condominio deve adottare e questo perché molto spesso si è ritenuto di applicare alla contabilità del condominio le disposizioni dettate in tema di società. Anche se c’è da dire che la giurisprudenza stessa si è contraddetta molto spesso. Non solo: la sentenza della Cassazione n. 8877 del 28 aprile 2005 ha espressamente statuito che “l’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intellegibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite”.
Ora la ratio che accompagna, a mio avviso la riforma, deve essere interpretata quale dovere dell’amministratore di rendere il conto della sua gestione e quindi di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione affinchè il condomino possa esercitare il suo diritto di controllo sull’operato dello stesso; le disposizioni previste cercano di indicare i documenti con i quali si possa raccontare i fatti di gestione esprimendoli in numeri.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono consentire l’immediata verifica.
Stabilisce inoltre che il rendiconto condominiale si compone dei seguenti documenti “Registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Non viene introdotto, come richiesto da più parti, il principio di competenza; inoltre le frasi previste sono comunque imprecise e scollegate. Tuttavia
l’eventuale previsione di adozione di un criterio di competenza economica a nostro avviso sarebbe corretto per la redazione del bilancio condominiale.
Per spiegare meglio quanto stiamo analizzando è necessario fare una precisazione su cosa è il sistema contabile e cosa si intende per metodo contabile. Per sistema contabile intendiamo un insieme coordinato di conti che raccoglie scritture, tra loro collegate, riferite ad un oggetto complesso.
Per metodo contabile intendiamo invece l’insieme delle regole sulla forma, ordine e modalità con cui vengono composte le scritture. Il conto si riferisce al singolo oggetto che evidenzia la consistenza e le variazioni.
A questo punto si pone la scelta del metodo di rilevazione contabile che consenta la comprensione di tutte le operazioni che si verificano durante la vita condominiale e che ne consentano una immediata lettura a tutti i condomini. Ma non solo, le registrazioni e dunque il conseguente metodo devono arrivare alla redazione di un unico rendiconto composto dagli schemi che la riforma del condominio ha imposto.
Ora i documenti che l’amministratore deve redigere, quale contenuto minimo, sono previsti nell’art. 1130 cc al comma 1, ai nn. 7) e 10).
Il n. 7) stabilisce che l’amministratore deve annotare in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello di effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita.
Al n. 10) si stabilisce che l’amministratore deve redigere il Rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
L’art. 1130 bis si occupa del Rendiconto condominiale.
Secondo quanto previsto dallo stesso il Rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Quindi possiamo riassumere che i documenti significativi nella gestione condominiale sono:
– il rendiconto consuntivo, nello stesso sono indicate le voci di spesa (totale delle stesse anche se non pagata totalmente) e le somme che i condomini hanno versato nel periodo di riferimento e la differenza tra gli stessi determina il conguaglio dovuto.
– la Situazione di cassa che indica di contro solo le entrate effettivamente incassate e le spese effettivamente sostenute, la differenza indica la liquidità di cui si dispone.
Quello che confluisce nello Situazione patrimoniale è la risultante dei saldi dei documenti denominati situazione di Cassa e Rendiconto anche meglio detto Consuntivo. Quando si annotano le Spese nel consuntivo e nel rendiconto occorre fare una distinzione tra quelle pagate e quelle da pagare, infatti le prime costituiranno la voce di Uscita nella Situazione di cassa mentre le seconde costituiranno una voce di debito nella Situazione Patrimoniale. L’ammontare della liquidità che viene evidenziata tra le Entrate e le Uscite e l’importo dei conguagli che risulta dal rendiconto da consuntivo costituiscono alcune delle componenti dello Stato Patrimoniale e che determina il pareggio dello stesso.
Ora sulla base di quanto sopra è palese che alcune voci costituiscono un punto di raccordo e di collegamento tra il prospetto che evidenzia le entrate e le uscite e quello che evidenzia le attività e le passività.
Quindi, quando ci si riferisce al criterio seguito nella redazione della contabilità del condominio, non si può parlare di solo criterio di cassa e/o di competenza, perché qualora procedessimo alla redazione del rendiconto solo indicando le spese effettivamente pagate e le somme esclusivamente incassate dovremmo comunque considerare nel consuntivo di spesa tutte le spese di competenza del periodo e quindi anche quelle non pagate di cui si deve dar conto nella situazione debitoria e nella situazione patrimoniale del condominio.
Fatte queste considerazioni, a mio avviso utili, cerchiamo altresì di esporre, che cosa si intende per intelligibilità e veridicità delle poste espresse.
Quando si parla di intelligibilità, relativamente al bilancio, si vuole intendere il rispetto di alcuni criteri che sono la comprensibilità, la chiarezza la semplicità, tutto al fine di avere evidenza della situazione condominiale, in modo che le informazioni contenute nei documenti contabili siano comprese dagli utilizzatori.
Si parla di principio di veridicità come necessità di avere un quadro fedele e corretto, che ricerca nei dati contabili la rappresentazione, delle reali condizioni delle operazioni di gestione di natura economica, patrimoniale e finanziaria di esercizio.
Pertanto possiamo concludere che l’adozione di una corretta classificazione dei dati contabili costituisce condizione necessaria per garantire il controllo della gestione.
di Roberta Coviello