Mese: Maggio 2022

Lezione tenuta dalla Dott.ssa Coviello in qualità di docente in occasione dei corsi di  aggiornamento per amministratori di condominio D.M. 140/2014 per l’anno 2022 organizzati da A.N.A.C.I Roma

 

1. Quando è prevista la nomina dell’Amministratore giudiziario

Previsione normative con riferimento alla nomina dell’A.G. nella Comunione e nel Condominio – art. 1105 c.c. e art. 1129, I comma e XI comma.

L’art. 1129 c.c. al primo comma stabilisce che nel caso i condomini siano più di otto è obbligatoria la nomina di un amministratore. Sempre al primo comma è tuttavia previsto che nel caso in cui l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria. La mancata nomina può dipendere sia dal mancato accordo nell’individuare la persona di riferimento o sia semplicemente per inerzia. Sappiamo infatti che la delibera per la nomina (revoca) dell’amministratore deve essere approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, quindi può accadere che l’eccessiva frammentazione di voti paralizzi l’organo deputato alla nomina e dunque l’assemblea.

Ancor  prima dell’art. 1129 anche relativamente alla comunione abbiamo una  disposizione analoga. Parliamo innanzitutto di comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone. Proprio dalla necessità di garantire la conservazione e il godimento della cosa comune derivano in capo ai comunisti una serie di obblighi e diritti. Ora l’art. 1105, disciplinante l’amministrazione della comunione, prevede il ricorso all’autorità giudiziaria se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, che vincoli la minoranza dissenziente, o semplicemente perché  la deliberazione adottata venga eseguita. Quindi ciascun partecipante alla comunione può ricorrere in camera di consiglio e il tribunale può disporre anche la nomina di un amministratore giudiziario.

Altro riferimento normativo alla nomina dell’A.G. si trova nel comma XI dell’art. 1129 disciplinante la revoca dell’amministratore. Revoca che sappiamo può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con le stesse maggioranze previste per la nomina. Ora qualora emergano gravi irregolarità nell’adempimento dell’incarico e dunque del mandato da parte dell’amministratore (violazioni fiscali gravi,  notificata all’amministratore di una citazione che esorbiti dalle attribuzioni dello stesso e questi non abbia convocato immediatamente l’assemblea, non renda il conto della gestione o non provveda alla apertura e all’uso di un conto corrente bancario e/o postale intestato al condominio) i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Nell’ipotesi di mancata revoca da parte dell’assemblea ci si può rivolgere all’autorità giudiziaria. Generalmente nel ricorso che chiede la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità si può chiedere la nomina contestuale dell’amministratore.

A tal fine ci preme rilevare, considerando che la nomina dell’amministratore di condominio rientra nelle prerogative sovrane dell’assemblea dei partecipanti alla comunione edilizia e per estensione al condominio, che l’intervento giudiziale ha carattere e funzione surrogatoria, che è legittimamente esercitabile laddove l’organo collegiale assembleare palesi oggettiva inidoneità all’assolvimento di tale incombenza. La nomina giudiziaria, cioè, non ha valenza meramente alternativa ma postula che l’assise assembleare abbia manifestato l’impossibilità, per omesso conseguimento delle prescritte maggioranze, sia costitutive che deliberative, a conferire l’incarico gestorio.

Deve, pertanto, ritenersi necessaria l’indicazione e dimostrazione del preventivo inutile esperimento di almeno due tentativi di convocazione assembleare diretti a tale designazione, la cui infruttuosità rende legittima la pronuncia giudiziale.

Pertanto il ricorso, che chiede la revoca giudiziale, non determina come conseguenza logica la nomina di un amministratore giudiziario anche se richiesto.

 

2. Ricorso per la richiesta di nomina dell’amministratore giudiziario.

Profili sostanziali e profili processuali – Aspetto pratico relativo al rimborso delle spese sostenute per la richiesta di nomina e considerazioni.

Da un punto di vista sostanziale i soggetti legittimati a chiedere la nomina sono uno o più condomini o l’amministratore dimissionario.

Da un punto di vista processuale si tratta di un provvedimento di volontaria giurisdizione. La sezione competente del Tribunale civile di Roma è la quinta. La quinta sezione si occupa dell’area dei diritti reali e alla stessa sono assegnati i procedimenti di cui agli artt. 1129 e 1105 codice civile.

Si parla di volontaria giurisdizione quando ci si riferisce ad un tipo di giurisdizione diretta non a risolvere controversie che coinvolgono diritti soggettivi fondamentali (come accade nel contenzioso civile) ma l’autorità giudiziaria viene chiamata ad amministrare interessi privati, a rilevanza superindividuale, per prevenire il pericolo della loro lesione.

La domanda con la quale si chiede l’intervento dell’autorità giudiziale è chiamata “ricorso”, ricorso che può essere presentato anche dalla parte in proprio, l’atto infatti può essere depositato dal condomino personalmente, anche senza l’intervento di un legale. Il ricorso deve essere adeguatamente motivato e corredato da documenti che ne provino la fondatezza.  I riferimenti  al ricorso e al provvedimento li troviamo negli artt. 59 e 64 delle disposizioni di attuazione al codice civile. Il procedimento dunque è trattato in Camera di consiglio e si conclude in caso di accoglimento  con la nomina di un amministratore, che il tribunale individua in un apposito elenco tenuto dalla cancelleria dalla sezione V, che deve possedere  i requisiti indicati nell’art. 71 bis disp.att. del codice civile. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Aspetto pratico e di rilievo riguarda il rimborso delle spese sostenute per ottenere il provvedimento di nomina dell’amministratore. Le spese per la richiesta dell’A.g. qualora non si proceda con un avvocato sono contenute e riguardano il pagamento del contributo unificato, della marca da bollo per i diritti forfetizzati, delle spese di notifica e delle spese di registrazione.

La questione è particolarmente dibattuta. Non solo abbiamo a titolo di considerazioni e riflessioni  due sentenze della Cassazione che si esprimono sostanzialmente in modo diverso.

Il decreto che nomina l’A.g. di solito statuisce anche con riferimento alle spese processuali. Ora l’art. 91 c.p.c. prevede che il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte. Ora si è venuta consolidando l’opinione che nel procedimento diretto alla nomina dell’A.g. non possa farsi luogo alla liquidazione delle spese per due ordini di motivi. In primo luogo perché il procedimento non si conclude con una sentenza ma con un decreto motivato e in secondo luogo perché il tribunale non è chiamato a dirimere un contrasto tra posizioni confliggenti. Abbiamo infatti ribadito più volte che il tribunale interviene solo per ovviare all’inerzia della collettività condominiale, la quale potrà in ogni momento,  esercitare la propria sovranità e procedere a nuova nomina in sede assembleare. Secondo la Suprema Corte considerando che i procedimenti di volontaria giurisdizione non hanno natura contenziosa, difettano del presupposto della statuizione delle spese, restando a carico del soggetto che ha assunto l’iniziativa giudiziale (Cass. Civile II sez. sentenza 18730/2005).

Tuttavia sempre la Cassazione, sez. VI,  con altra sentenza la n. 2719 del 2015, diversamente da quanto precedentemente evidenziato,  ha precisato che l’art. 91 c.p.c. si riferisce ad ogni processo, senza distinzione di natura e di rito e il termine “sentenza” è, all’evidenza, ivi usato in senso di provvedimento che, nel risolvere contrapposte posizioni, chiude il procedimento stesso innanzi al Giudice che lo emette.

Tuttavia nei decreti di nomina di cui io ho preso visione, perché relativi alla mia nomina o perché in qualche modo portati alla mia attenzione, il Tribunale ha disposto non ripetibili le spese processuali, pur considerando in un caso specifico le stesse rientranti nella regola processuale della soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c. anche alle procedure di volontaria giurisdizione laddove si registrano situazioni di contrasto meritevoli di composizione.

 

3. Compiti e ruolo dell’A.G. – durate e revoca – Compensi

Compiti e prerogative – problematiche riscontrate – Determinazione dei compensi.

Una volta nominato dal Tribunale, l’amministratore giudiziario gode delle medesime prerogative e soggiace ai medesimi obblighi dell’amministratore di nomina assembleare, l’assemblea, che è sovrana, può revocarlo in qualsiasi momento,  purchè contestualmente provveda alla nomina di altro soggetto.  Ritengo, qualora lo stesso non venga revocato con contestuale nomina di altro amministratore,  che all’amministratore giudiziario si applichino le disposizioni, in termini di durata, previste dal comma X dell’art. 1129, quindi la durata è di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Naturalmente alla scadenza, qualora l’operato dello stesso sia apprezzato, l’amministratore giudiziale può essere nominato “confermato” dalla assemblea dei condomini diventando amministratore di volontà assembleare.

Partendo dalla mia esperienza faccio presente che le aspettative legate alla figura dell’amministratore giudiziario, soprattutto da parte di chi lo richiede, sono molto alte. Le prerogative e quello che può fare, tuttavia, a mio avviso sono le stesse di un amministratore assembleare. Unica differenza è che considerando la situazione di difficoltà gestionale e le criticità che si trova a gestire ha generalmente il supporto di chi vuole che le cose siano fatte e migliorate.

Per quanto riguarda il compenso questo segue le stesse regole del mandato, anche se in qualità di mandatario nominato dal tribunale. In caso di disaccordo, il diritto al compenso dovrà essere fatto valere nell’ambito del procedimento di cognizione davanti al giudice ordinario. Infatti mancando un accordo iniziale, che si ha nel caso di nomina assembleare, l’A.g. determina i propri onorari  in base alla tariffa professionale, dell’ordine di appartenenza, e in caso di contestazione sarà l’autorità giudiziaria a determinarlo.

di Roberta Coviello