Mese: Dicembre 2022

Lezione tenuta da Loredana Manara in occasione del corso di formazione per amministratori di consominio tenuto da A.I.A.C.

IL CONDOMINIO QUALE SOSTITUTO D’IMPOSTA: Il condominio è “sostituto d’imposta” ,  tenuto ad effettuare le ritenute fiscali quando effettua i pagamenti ai dipendenti (es. Portiere), alle ditte che effettuano lavori o servizi  per il condominio (es. ditta pulizie, manutentore ecc), ai professionisti (es. commercialista, avvocato, consulente del lavoro, amministratore del condominio).

IL CODICE FISCALE DEL CONDOMINIO : Il condominio  pur non esercitando una  attività commerciale ha l’obbligo di avere il codice fiscale.  Dal momento in cui l’amministratore viene nominato, diviene il legale rappresentante del condominio, e deve comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla nomina da parte dell’assemblea,  tramite il modello AA5/6, nel quale  dovranno essere comunicati nel campo C dedicato al rappresentante, i dati anagrafici dell’amministratore e il suo codice fiscale. Il codice natura giuridica del condominio è 51, e il codice ATECO è 970002.  Il modello AA5/6 può essere presentato direttamente allo sportello o inviato telematicamente dall’amministratore o  da  un intermediario abilitato.

IL REGIME IVA AGEVOLATO: E’ possibile l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 10% sui lavori di ristrutturazione del condominio effettuati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa classificati nelle categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione di quelle appartenenti alla categoria catastale A10 (uffici). Inoltre   devono essere eseguiti  sulle parti comuni dell’edificio.

L’aliquota ridotta può applicata a:
-interventi di manutenzione ordinaria di piccole riparazioni eseguite sul fabbricato o sui relativi impianti tecnologici;

– prestazioni di manutenzione obbligatoria, previste per gli impianti elevatori e per quelli di riscaldamento, per le verifiche periodiche e per il ripristino della funzionalità, compresa la sostituzione delle parti di ricambio (ad es. porte, pannelli, serrature, funi ecc.) in caso di usura

– la revisione periodica obbligatoria degli impianti di riscaldamento installati in fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, ed il controllo delle emissioni degli stessi

– interventi di manutenzione ordinaria diretti a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

N.B. Quando l’esecuzione dei lavori prevede l’istallazione di “beni di valore significativo” di importo superiore al 50% del corrispettivo totale, in questo caso sul bene significativo si applicherà l’aliquota ordinaria.

I CODICI D’IMPOSTA E METODO DI CALCOLO E DI VERSAMENTO DELLE RITENUTE: L’amministratore di condominio deve  all’atto del pagamento del compenso, effettuare una ritenuta  e versarla all’Erario tramite modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo.

Per quanto riguarda i compensi ai lavoratori dipendenti, la ritenuta è esposta nella busta paga e sarà il consulente del lavoro che predisporrà il modello F24: l’amministratore dovrà solo effettuare il versamento entro il giorno 16 del mese successivo.

Per quanto riguarda invece i compensi di lavoro autonomo, di prestazioni di opere o servizi, è l’amministratore di condominio che deve, all’atto del pagamento del compenso, effettuare una ritenuta (che di solito viene esposta in fattura) e versarla all’Erario tramite modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo, indicando i codici tributo e i periodi di riferimento relativi al compenso corrisposto.

La ritenuta d’acconto sui compensi per l’esercizio di arti e professioni e per le prestazioni occasionali  è del 20% e si versa con il codice tributo 1040

La ritenuta d’acconto sui compensi per opere e servizi prestati da soggetti IRPEF (ditte individuali o s.n.c. e s.a.s.)  è del 4% e si versa con il codice tributo 1019

La ritenuta d’acconto sui compensi per opere e servizi prestati da soggetti IRES (s.p.a., s.r.l, cooperative) è del 4% e si versa con il codice tributo 1020

Sono esclusi dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi corrisposti per contratti di somministrazione (gas, acqua elettricità), di assicurazione, di trasporto e deposito.

N.B. E’ prevista una semplificazione per i  condomini: Il versamento delle ritenute sui contratti di appalto e servizi (ritenute 4%)  può essere effettuato cumulativamente entro il 30/6 ed il 20/12 di ogni anno se la somma delle ritenute operate, per singolo tributo, non supera i 500,00 euro.

N.B. Infine si sottolinea che sulle fatture relative agli appalti di opere oggetto di detrazioni fiscali, che l’amministratore pagherà con il cosiddetto “bonifico parlante” non deve essere effettuata la ritenuta d’acconto perché sarà la banca stessa ad effettuarla.

Ravvedimento: E’ possibile regolarizzare il mancato versamento delle ritenute purché la violazione non sia stata già contestata dall’Agenzia delle Entrate, utilizzando il  ravvedimento operoso che permette di rimediare pagando una sanzione inferiore rispetto a quella che spetterebbe (30% dell’importo non versato)

Il versamento spontaneo o ravvedimento comporta la riduzione delle sanzioni:

• ravvedimento Sprint: esercitabile entro il 14° giorno dalla scadenza naturale del versamento, con l’applicazione di una sanzione pari allo 0,1% giornaliero e quindi fino ad un massimo dell’1,4% e l’interesse al tasso legale.
• ravvedimento Breve: per versamenti eseguiti oltre il 14° giorno ma entro il 30°; in questo caso la sanzione è pari all’1,5%   oltre all’interesse al tasso legale   
• ravvedimento Intermedio: per versamenti eseguiti oltre il 30° giorno ma entro il 90°; la sanzione applicabile è pari all’1,67% , oltre all’interesse al tasso legale
• ravvedimento Lungo (entro un anno): per versamenti eseguiti entro il termine di presentazione della dichiarazione mod 770 relativa all’anno in cui la violazione è stata commessa; la sanzione applicabile è pari al 3,75 , oltre gli interessi al tasso legale
• ravvedimento Biennale: per versamenti eseguiti entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo la sanzione applicabile è pari al 4,29, oltre gli interessi al tasso legale;
• ravvedimento lunghissimo o ultra biennale: per versamenti eseguiti oltre un anno; la sanzione applicabile è pari al 5,00%  oltre gli interessi al tasso legale.

LA CERTIFICAZIONE UNICA: Entro il 16 marzo dell’anno successivo il condominio deve consegnare ai percipienti la certificazione unica dove attesta le somme corrisposte e le ritenute effettuate. Entro lo stesso termine devono essere inviate telematicamente all’Agenzia delle Entrate .

Nel caso di lavoro dipendente, sarà il consulente del lavoro che provvederà alla predisposizione e all’invio telematico delle certificazioni uniche, l’amministratore dovrà solo consegnarne copia al dipendente.

Nel caso invece dei lavoratori autonomi e dei  prestatori di opere o servizi è l’amministratore ( o un suo consulente fiscale incaricato) che deve predisporre le certificazioni uniche, consegnarle ai percipienti e inviarle telematicamente all’Agenzia delle Entrate. In questo caso il termine per l’invio telematico è più flessibile, posso essere inviate entro i termini dell’invio del modello 770 (31 ottobre dell’anno successivo).

N.B. Per omessa, tardiva o errata trasmissione è prevista una sanzione fissa pari a 100 euro per ogni CU. Tuttavia, la sanzione non si applica in caso di trasmissione errata, se l’invio della corretta certificazione è effettuata entro i 5 giorni successivi alla scadenza.

MODELLO 770 E QUADRO AC: Entro il 31 ottobre il condominio deve predisporre il modello 770, dove vengono riepilogati tutti i versamenti delle ritenute operate. I sostituti d’imposta hanno la facoltà di suddividere il modello 770 inviando, oltre al frontespizio, i quadri ST, SV, SX relativi alle ritenute operate su:

• redditi di lavoro dipendente e assimilati;
• redditi di lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi;
• dividendi, proventi e redditi di capitale
• locazioni brevi inserite all’interno della CU;
• somme liquidate a seguito di pignoramento presso terzi

A seconda se l’invio dei dati è effettuato attraverso un unico flusso o in più flussi, il quadro “redazione della dichiarazione” andrà compilato in maniera differente. In particolare, nel campo “tipologia di invio” andrà inserito il codice:

• 1 – nel caso in cui il sostituto opti per trasmettere un unico flusso contenente i dati riferiti ai diversi redditi gestiti nel modello 770/2022;
• 2 – nel caso in cui il sostituto opti per inviare separatamente i dati relativi ai diversi redditi gestiti nel modello 770/2022. Il sostituto può effettuare invii separati anche senza avvalersi di un altro soggetto incaricato.

Quindi, ad esempio,  il consulente del lavoro può inviare il modello 770 con i versamenti relativi ai dipendenti del condominio, mentre l’amministratore (o un suo consulente incaricato) può inviare il modello 770 con i versamenti relativi ai lavoratori autonomi e ai prestatori di opere e servizi; in questi casi è necessario che ognuno indichi il codice fiscale dell’intermediario che invierà l’altra parte del modello.

QUADRO AC: L’amministratore in carica al 31 dicembre deve presentare, allegato alla propria dichiarazione dei redditi, il quadro AC (o quadro K se presenta il  modello 730) per  comunicare:

• i dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali , ossia i dati catastali identificativi dell’immobile e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
• l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a € 258,23 annui a qualsiasi titolo.

Sono esclusi i dati relativi a:

• le forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• le forniture di servizi per le quali il condominio ha rilasciato la certificazione unica;
• gli acquisti di beni e servizi ,al lordo dell’IVA, non superiori complessivamente a € 258,23 per singolo fornitore.

di Loredana Manara

In questo articolo vogliamo spendere qualche considerazione sul rapporto di cui al titolo, rapporto dal quale nascono molto spesso  incomprensioni e difficoltà nella gestione degli stessi. E direi che le incomprensioni alla fine sono sempre e soltanto con l’amministratore. L’unico responsabile per tutto ciò che accade nel Condominio e non solo !!!!

A parte l’affermazione ovviamente scherzosa, ma non troppo, premettiamo che gli inquilini sono sostanzialmente soggetti estranei al condominio, ma che vuol dire questo lo spiegheremo in seguito. Tuttavia ci sono articoli del codice civile che fanno riferimento agli stessi e che possono contribuire alle incomprensioni a cui accennavamo.

Cominciamo con l’esaminare gli articoli che legittimano l’inquilino a ritenere di avere un ruolo nel condominio. L’art. 1130, comma 1, n. 6, cc ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di tenere un apposito registro nel quale annotare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti personali di godimento (per esempio proprio la locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio degli stessi.   Inoltre l’art. 1130 bis cc include infatti anche il conduttore tra i soggetti legittimati a richiedere copia dei documenti contabili condominiali. Si pensi alla richiesta di avere il dettaglio dei consumi di riscaldamento o dell’acqua. In questo caso di fronte alla richiesta dell’inquilino l’amministratore deve essere in grado di controllare se lo stesso è soggetto legittimato a fare detta richiesta.

Si aggiunga che la legge sull’equo canone, art. 10 della legge n. 392/1978, ha altresì stabilito che il conduttore può partecipare e votare alle riunioni assembleari nelle quali si discuta delle spese e delle modalità di gestione del servizio di riscaldamento, anche se per giurisprudenza costante la mancata convocazione dello stesso non determina alcuna conseguenza sulla validità della delibera assembleare. Unica conseguenza si determina semmai nel rapporto tra proprietario e inquilino.

Fatte queste premesse molto spesse nasce il problema su chi debba pagare le rate e dunque le spese condominiali, ma diciamo che il problema non si pone perché il conduttore è tenuto a pagare le spese condominiali al condòmino – locatore, ossia al proprietario dell’immobile, sulla base di quanto previsto dal contratto di locazione. Solitamente il conduttore versa un acconto delle spese condominiali unitamente al canone, per poi effettuare il conguaglio sulla base delle risultanze del rendiconto condominiale approvato dall’assemblea. Pertanto la richiesta delle quote condominiali va fatta sempre al proprietario locatore dell’appartamento.

L’eventuale decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto nei confronti del conduttore è illegittimo, non essendovi alcun rapporto obbligatorio tra Condominio e inquilino. Pertanto l’inquilino  potrà eccepire il difetto di legittimazione e nell’opposizione avverso il decreto ingiuntivo potrà chiedere la condanna del Condominio alla refusione delle spese legali.

Molto spesso nel corso dell’esperienza professionale di ogni amministratore capita la richiesta di inviare e/o emettere gli avvisi di pagamento per gli oneri condominiali agli inquilini, oppure di esaminare preventivi/consuntivi condominiali che distinguono, in relazione alla unità immobiliare concessa in locazione, le spese imputate al proprietario da quelle richieste all’inquilino, ma si tratta di una prassi non corretta, perché non esiste nessun rapporto tra Condominio e inquilino, se non per quanto previsto e spiegato precedentemente. Anzi questo modo di operare ingenera spesso una confusione contabile che richiede un lavoro di spiegazione, non sempre compreso, da parte degli amministratori.

Pertanto a conclusioni delle nostre considerazioni il referente del Condominio (dunque dell’amministratore) è sempre il proprietario dell’appartamento, al quale ci si deve sempre riferire.

di Roberta Coviello