La cedolare secca introdotta nel nostro ordinamento con l’art.3 del D.Lgs n. 23/2011 prevede la possibilità per le persone fisiche “privato” di assoggettare i redditi scaturenti dalle locazioni ad uso abitativo ad una imposta sostitutiva dell’irpef e relative addizionali e anche delle imposte indirette (imposta di registro e bollo) che dunque non sono dovute.
La cedolare secca prevede due diverse imposte in misura fissa del 21 o del 10 per cento sul reddito di locazione. Anche per il 2019 sono state prorogate le due aliquote, l’aliquota del 21 si applica ai contratti a canone libero mentre quella del 10 si applica per i contratti a canone concordato e in presenza di specifici requisiti. Brevemente ricordiamo che il contratto a canone libero è svincolato da schemi predefiniti, il canone annuo è liberamente determinato dalle parti e la durata del contratto è di almeno 4 anni con rinnovo automatico per ulteriori 4 anni, mentre i contratti a canone concordato devono rispettare determinate condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, la durata è fissata in un minimo di 3 anni, con un proroga di altri 2.
Il regime della cedolare secca è indubbiamente un regime di vantaggio, ben maggiore la dove si applichi la percentuale del 10 per cento, perché consente di assoggettare l’importo del canone corrisposto dall’affittuario, c’è da dire senza alcun abbattimento forfettario, non con le aliquote irpef ordinarie (che vanno dal 23 al 43 per cento) ma ad una imposta sostitutiva ridotta.
Ora mentre non c’è dubbio sull’enorme beneficio fiscale che comporta l’applicazione della cedolare secca al 10 per cento, per quella al 21 per cento occorre fare qualche considerazione e calcolo in più.
Precisiamo che la cedolare secca al 10 per cento si applica per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa o per i contratti di affitto a studenti universitari e anche per gli affitti transitori di cui alla L. 431/1998. L’aliquota al 21 per cento si applica per i contratti a canone libero.
Novità significativa prevista con la legge di bilancio 2019 è l’estensione della tassazione a cedolare secca anche per gli affitti commerciali. Fino allo scorso anno questo non era possibile. Tuttavia tale opzione con aliquota del 21 per cento è prevista per i locali appartenenti alla categoria C/1. L’art. 1, comma 59, della legge di bilancio 2019 (L. n. 145 del 30 dicembre 2018) stabilisce che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, può essere assoggettato al regime della cedolare secca con aliquota del 21 per cento. Poiché trattasi di un regime di vantaggio, per evitare l’adozione di comportamenti elusivi, è espressamente previsto che il detto regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Quindi per le nuove locazioni di immobili commerciali teniamo conto di quanto previsto dalla legge di bilancio 2019 quando andiamo a fare la registrazione con il modello RLI utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia.
di Roberta Coviello
“Il vantaggio di applicare la cedolare secca sugli affitti di immobili e le novità 2019”
