In questo articolo vogliamo spendere qualche considerazione sul rapporto di cui al titolo, rapporto dal quale nascono molto spesso incomprensioni e difficoltà nella gestione degli stessi. E direi che le incomprensioni alla fine sono sempre e soltanto con l’amministratore. L’unico responsabile per tutto ciò che accade nel Condominio e non solo !!!!
A parte l’affermazione ovviamente scherzosa, ma non troppo, premettiamo che gli inquilini sono sostanzialmente soggetti estranei al condominio, ma che vuol dire questo lo spiegheremo in seguito. Tuttavia ci sono articoli del codice civile che fanno riferimento agli stessi e che possono contribuire alle incomprensioni a cui accennavamo.
Cominciamo con l’esaminare gli articoli che legittimano l’inquilino a ritenere di avere un ruolo nel condominio. L’art. 1130, comma 1, n. 6, cc ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di tenere un apposito registro nel quale annotare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti personali di godimento (per esempio proprio la locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio degli stessi. Inoltre l’art. 1130 bis cc include infatti anche il conduttore tra i soggetti legittimati a richiedere copia dei documenti contabili condominiali. Si pensi alla richiesta di avere il dettaglio dei consumi di riscaldamento o dell’acqua. In questo caso di fronte alla richiesta dell’inquilino l’amministratore deve essere in grado di controllare se lo stesso è soggetto legittimato a fare detta richiesta.
Si aggiunga che la legge sull’equo canone, art. 10 della legge n. 392/1978, ha altresì stabilito che il conduttore può partecipare e votare alle riunioni assembleari nelle quali si discuta delle spese e delle modalità di gestione del servizio di riscaldamento, anche se per giurisprudenza costante la mancata convocazione dello stesso non determina alcuna conseguenza sulla validità della delibera assembleare. Unica conseguenza si determina semmai nel rapporto tra proprietario e inquilino.
Fatte queste premesse molto spesse nasce il problema su chi debba pagare le rate e dunque le spese condominiali, ma diciamo che il problema non si pone perché il conduttore è tenuto a pagare le spese condominiali al condòmino – locatore, ossia al proprietario dell’immobile, sulla base di quanto previsto dal contratto di locazione. Solitamente il conduttore versa un acconto delle spese condominiali unitamente al canone, per poi effettuare il conguaglio sulla base delle risultanze del rendiconto condominiale approvato dall’assemblea. Pertanto la richiesta delle quote condominiali va fatta sempre al proprietario locatore dell’appartamento.
L’eventuale decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto nei confronti del conduttore è illegittimo, non essendovi alcun rapporto obbligatorio tra Condominio e inquilino. Pertanto l’inquilino potrà eccepire il difetto di legittimazione e nell’opposizione avverso il decreto ingiuntivo potrà chiedere la condanna del Condominio alla refusione delle spese legali.
Molto spesso nel corso dell’esperienza professionale di ogni amministratore capita la richiesta di inviare e/o emettere gli avvisi di pagamento per gli oneri condominiali agli inquilini, oppure di esaminare preventivi/consuntivi condominiali che distinguono, in relazione alla unità immobiliare concessa in locazione, le spese imputate al proprietario da quelle richieste all’inquilino, ma si tratta di una prassi non corretta, perché non esiste nessun rapporto tra Condominio e inquilino, se non per quanto previsto e spiegato precedentemente. Anzi questo modo di operare ingenera spesso una confusione contabile che richiede un lavoro di spiegazione, non sempre compreso, da parte degli amministratori.
Pertanto a conclusioni delle nostre considerazioni il referente del Condominio (dunque dell’amministratore) è sempre il proprietario dell’appartamento, al quale ci si deve sempre riferire.
di Roberta Coviello